Vanliga frågor – Bostadsrättsföreningar

 

Här följer svar på de vanligaste frågorna som ställs oss.

Allmänna frågor

I vår förening har vi brist på kontinuitet i styrelsearbetet och vår förvaltning. Orsaken är att flera nyckelpersoner i vår styrelse flyttat de senaste åren. Hur skall vi organisera oss för att säkra att vi ej tappar kompetens och historia?

Vi på Fastighetspartner välkomnar föreningar som vill ha en adjungerad styrelseledamot. D.v.s. en av våra medarbetare med fastighetskompetens arbetar med er i styrelsen i den omfattning som ni önskar. Vi kommer gärna och diskuterar era behov.

Kan en lokalhyresgäst få tillåtelse att överlåta hyresrätten?

I hyreslagen paragraf 36 framgår att förutsättningen för överlåtelse av hyresrätten är att den nya hyresgästen skall överta den verksamhet som överlåtaren bedriver och att värden inte har befogad anledning att motsäga sig överlåtelsen. I princip kan överlåtelse utan värdens godkännande inte ske till någon som avser att utöva annan verksamhet än den hyresgästen bedrivit. Bristande betalningsförmåga kan vara ett exempel på befogad anledning att säga nej till överlåtelsen. För överlåtelse inom tre år från första kontraktsskrivning gjorts krävs synnerliga skäl för att få rätt till överlåtelse.

En lägenhet ägs av två sammanboende. De separerar och den ene flyttar. Föreningen underrättas inte om någon förändring och får inte heller någon begäran om utträde Vilka rättskonsekvenser får separationen för ägarna respektive föreningen? Kan tex. Föreningen eller panträttsinnehavare kräva den avflyttade medlemmen på obetalda månadsavgifter?

Genom bodelning mellan sambor kan en bostadsrätt övergå till en ny ägare med anledning av en separation. De rättsliga reglerna kring detta finns i lagen om sambors gemensamma hem och det är sambornas ansvar att lösa detta. När en övergång av bostadsrätt sker skall styrelsen i bostadsrättsföreningen meddelas skriftligen om detta, med en bilaga av bodelningshandlingen. Till dess att detta har skett är samborna eller tidigare samborna solidariskt ansvariga för månadsavgifterna.

Kan man vara medlem i en bostadsrättsförening utan att äga en lägenhet?

Ja det kan man förutsatt att man har en hyresrätt som ombildas till bostadsrätt då man är medlem innan fastigheten förvärvats. I övrigt är svaret nej.

Vem skall signera ett överlåtelseavtal av en Bostadsrätt?

Samtliga delägare skall signera överlåtelseavtalet. Styrelsen kan inte godkänna överlåtelsen innan så har skett.

Vem vänder vi oss till för att få lite information om vad en bostadsrättsförening är och innebär?

Vi på fastighetspartner anordnar gärna en introduktionskväll för styrelser och medlemmar i bostadsrättsföreningar där vi övergripande går igenom innebörden av bostadsrätten. Välkommen att kontakta oss.

Är styrelsen skyldig att vidta åtgärder då man får vetskap om störande grannar?

I det fall styrelsen låter bli att agera mot den som stör så snart det kan ske, kan hinder eller men i nyttjanderätten anses ha uppkommit genom föreningens vållande. Då kan den drabbade bostadsrättsinnehavaren ha rätt att:

Om problemen är av väsentlig betydelse kan den som störts efter uppsägning frånträda bostadsrätten och kräva att marknadsmässig ersättning utges av föreningen. För den tid störningarna pågår kan bostadsrättsinnehavaren ha rätt till skälig nersättning av årsavgiften. Om problemet beror på försummelse från föreningens sida kan bostadsrättsinnehavaren även ha rätt till skadestånd.

Måste vi ha en fulltalig styrelse?

Ja, det är viktigt att föreningen alltid har en fulltalig styrelse. En ekonomisk förening kan tvångslikvideras om styrelsen inte har så många styrelseledamöter att den är beslutför enligt lag och föreningens stadgar.


Avgift och hyresaviseringsfrågor

Jag vill gärna att avgiften/hyran dras automatiskt med autogiro hur gör jag då?

Gå in på vår hemsida, skriv ut ansökan för autogiro, fyll iden signera och sänd den till oss så återkommer vi och banken med bekräftelse inför nästa kvartalsavisering.

Mitt autogiro har inte dragits?

Oftast beror detta på att det saknas teckning på betalningsdagen. OBS! Det måste finnas pengar på kontot senaste vardagen före betalningsdagen. (sista vardagen i månaden innan avgiften skall betalas)

Avgiften/hyran har ändrats hur gör jag för att rätt belopp skall dras?

Det sker automatiskt utan att du behöver göra någonting.

Jag skall flytta och vill avsluta mitt autogiro?

Kontakta din bank så hjälper dom dig.

Jag har inte fått någon avi, måste jag betala?

Ja du är skyldig att betala din avgift/hyra ändå. Kontakta oss så får du avier eller OCR nummer för Internet betalning.

Jag är nyinflyttad, när får jag mina avier?

Så fort vi fått in överlåtelsehandlingarna från föreningen registrerar vi de nya ägarna i vårt system och skickar ut de nya avierna. Har du aautogiro så skickas avier bara ut när hyran justerats.

Om jag säljer och flyttar mitt i månaden?

Be mäklaren hjälpa dig med avräkningen, vi skickar aldrig avi på mindre än en månad.

Jag vill ändra från kavartalsbetalning till månadsbetalning?

Föreningens styrelse måste godkänna och meddela oss innan ändring kan ske.
Vill du däremot ändra från månadsbetalning till kvartalsbetalning ber vi dig kontakta oss så löser vi det.

Jag skall resa bort en längre period och vill säkra mina betalningar av hyran?

Kontakta oss så får du OCR nummer eller annan instruktion om hur vi går tillväga.

Jag vill ha både bostad och garage på samma avi?

Kontakta oss så ordnar vi detta.

Jag har fått en faktura på överlåtelseavgift?

När du köpereller säljer en lägenhet tar vi ut en avgift enligt föreningens stadgar.

Jag har fått en faktura på en pantförskrivningsavgift?

Varje gång du tar ett lån med lägenheten som säkerhet tar vi enligt föreningens stadgar en avgift för hanteringen av detta.


Köp- och försäljningsfrågor

Vad är en äkta förening?

När minst 60% av taxeringsvärdet avser bostäder upplåtna med bostadsrätt.
En oäkta förening kan drabbas av högre skatt vilket kan påverka boendekostnaderna rejält.

Föreningen går med ständigt underskott?

Troligen tar föreningen ut för låga avgifter, men möjligheten finns också att föreningen sålt vindar eller hyresrätter och använt intäkterna till reparationer. Då visar resultatet på minus trotts att föreningen har god ekonomi.

Är det bra med låg avgift?

Med låga driftkostnader, låga lån och eller stora hyresintäkter kan månadsavgiften vara låg vilket är mycket bra. Det är viktigt att ta del av underhållsplanen då eftersatt underhåll också kan vara orsaken till den låga avgiften. Detta innebär stora kostnader framöver.

Är årsredovisningen aktuell?

Ofta kan senaste årsredovisningen vara ett år gammal och på den tiden hinner det hända mycket. Tala gärna med någon i föreningens styrelse för att uppdatera dig på ekonomin. 
Det finns idag Internettjänster (www.boreda.se) där vissa analyser av föreningars ekonomi kan göras.

Kan föreningens ekonomi förbättras?

Sköts föreningens förvaltning av en proffesionell förvaltare, hur ser kostnaderna för fastighetsskötsel ut, kan detta arbete effektiviseras och kostnaderna sänkas? Hur är det med energiförbrukningen? Ja frågorna är många.
Fastighetspartner tar gärna förvaltningsuppdrag där fokus är att optimera föreningens ekonomi, välkommen att kontakta oss för en diskussion i er styrelse.

Kan jag vara säker på vem som äger bostadsrätten?

Det saknas offentliga register över ägare till bostadsrätter, men föreningen är skyldig att föra en lägenhetsförteckning. Som köpare skall du av säljaren begära ett utdrag ur förteckningen för den lägenhet du vill köpa. Där framgår vem som är ägare och om lägenheten är pantsatt.
Är säljaren gift eller sambo måste också partnern godkänna försäljningen. Säljer ett dödsbo så måste det också intygas att rätt personer företräder dödsboet.

Är arean riktig?

Olika normer har genom tiderna varit praxis för uppmätning av lägenheter vilket innebär att olika storlek på samma lägenhet kan finnas antecknat på olika ställen. Vill du vara säker på arean så mät upp den.

Har säljaren skulder till föreningen?

Detta bör du undersöka så att ev. sådana betalas före tillträdesdagen. Annars kan föreningen komma att kräva köparen på dessa avgifter. Har det skett otillåtna ombyggnader av lägenheten kan det i värsta fall innebära att du som köpare ansvarar för att återställa lägenheten till skicket den var i innan ombyggnad.

Underhåll?

Renoveringsläget i en bostadsrättsförening i kombination med avsatta medel till reparationsfonder är avgörande för föreningens ekonomi framåt. VVS stammar och el är komponenter som är kostsamma att renovera och som båda riskerar att påverka lägenheterna invändigt då de görs.

Känner föreningen till min ekonomi?

Ja, föreningen tar oftast en kreditupplysning innan du beviljas medlemskap. Föreningen är också skyldig att förvara en kopia på köpekontraktet samt att till skatteverket rapportera kontrolluppgifter enlig lag.

Kontakta alltid styrelsen?

Kontakta alltid styrelsen då du funderar på att köpa lägenhet. Dom har kännedom om ekonomi, planerade renoveringar, grannar och närområdet.

Måste jag vara medlem i föreningen?

Ja, för att bo i bostadsrätt måste du vara medlem i föreningen. Du måste vara godkänd innan du flyttar in så betala aldrig köplikviden förrän medlemskapet är klart.

Överlåtelseavgift?

Föreningen får ta ut en överlåtelse avgift som betalas av säljaren eller köparen. 
Riktlinjer för storleken på överlåtelseavgiften är 2,5% av ett basbelopp. Avgiften kan tas förutsatt att stadgarna har en bestämmelse om detta. Detsamma gäller en pantsättningsavgift som tas ut när du lånar med lägenheten som säkerhet. Denna avgift brukar vara 1% av ett basbelopp.


Övriga frågor

Avgå ur styrelsen?

Styrelsemedlem kan när den vill av vilket skäl som helst välja att avgå ur styrelsen.

Opartisk instans?

Bostadsrättsnämnden är en från fastighetspartner helt fristående prövningsnämnd dit bostadsrättsinnehavare kan vända sig med svåra och eller kontroversiella frågor. Dom tar en marginell avgift för sina tjänster.

Andrahandsuthyrning?

Efter godkännande från styrelsen för andrahandsuthyrning av en bostadsrätt får du ta ut en brukshyra. Dvs en hyra motsvarande vad en hyresrätt i samma storlek, skick och läge skulle kosta. Hyrs lägeneheten ut möblerad kan hyran ökas med ytterligare 10-15%.

Vattenskada i köket! När vi flyttat in upptäckte vi en fuktskada i köket, Vi anmälde det till föreningen som anlitade reparatör och åtgärdade skadan vilket kostade 14.000 + moms. Vem är ansvarig att betala räkningen?

Det är generellt den nuvarande medlemmen som ansvarar för skador i lägenheten. Om skadan kan anse bero på bristfällig renovering av tidigare ägare är ändå den nuvarande ägaren ansvarig gentemot föreningen.
Om nuvarande ägare får betala för skadan kan han försöka få den tidigare ägaren att ersätta honom.

Skyldigheter, lägenhetsunderhåll?

Bostadsrättslagen säger att bostadsrättsinnehavaren skall hålla lägenheten i gott skick. Stadgarna reglerar närmare vad det innebär. Det är ofta svårt att dra gränsen mellan föreningens och medlemmens ansvar för underhållet.
En gränsdragningslista från styrelsen är önskvärd.

Energideklaration?

Senast 2008 skall det finnas en energideklaration för alla flerbostadshus. Det brinner i knutarna och det är viktigt att planera in detta arbete för att säkra leverans.
Fastighetspartner hjälper föreningar att genomföra detta genom ett samarbete med en ledande aktör på området. Välkommen att kontakta oss för en offert.

Ombildning till bostadsrätt?

Intresset är stort för att ombilda hyresrätter till bostadsrätt. Fastighetspartner hjälper er gärna med denna process och samarbetar med ledande aktörer på vår marknad. Välkommen att kontakta oss för en diskussion om hur vi kan hjälpa er.

Egen hemsida i Bostadsrättsföreningen?

Vi på Fastigehtspartner erbjuder våra kunder och andra föreningar att sätta upp och drifta en hemsida för er till ett av markandens lägsta priser. Välkommen att kontakta oss för en diskussion om hur vi kan hjälpa er.

 

 » Tillbaka