Styrelseinformation för bostadsrättsföreningar

Bostadsrätten

Bostadsrättsförening äger fastigheten och i fastigheten finns det bostadsrättslägenheter. Som bostadsrättsinnehavare och medlem i föreningen har du rätt att bo i föreningens lägenhet. Det är denna rätt som kallas bostadsrätt. Många tror att man äger sin lägenhet, men det gör man alltså inte. Det man äger är en ekonomisk andel av bostadsrättsföreningen genom vilken man får en nyttjanderätt av lägenheten.

Underhåll?

I föreningens stadgar brukar det framgå i vilka fall bostadsrättsmedlemen svarar för underhåll respektive när föreningen gör det. Oftast brukar det vara så att medlemmen sköter huvudparten av allt inom lägenheten och att föreningen sköter allt det yttre och gemensamma ytor.

Bygga om?

I en villa är det fritt fram att efter bygglov anpassa sin bostad och utforma den precis så som ägaren vill ha den, men i en bostadsrätt har man sina fyra väggar och avloppsstammar att ta hänsyn till. Många föreningar är generösa i sin syn på vilka ombyggnader man tillåter. Föreningen äger fastigheten och det är av yttersta vikt att Styrelsen godkänner och har möjlighet till invändningar innan en ombyggnad påbörjas. En förening måste inte godkänna ändringar som riskerar att försämra fastighetens skick eller på annat sätt försämra värde eller prestanda inom fastigheten. Normalt underhåll såsom att tapetsera om, måla, byta golv, kök eller vitvaror är sådant som man har full frihet att göra. Då det gäller badrum och elinstallationer är det extra viktigt att auktoriserad hantverkare anlitas.

Förändringar utvändigt?

Ibland upplåtes tex, mark eller balkonger till bostadsrätten. Viktigt att notera är att ombyggnad, nybyggnad av dessa ytor alltid måste godkännas av styrelsen innan de sker då underhållsansvaret i de flesta fall åvilar föreningen. Exempel på sådana förändringar kan vara att montera en ny balkong, anlägga en terrass eller att sätta upp skärmar eller staket.

Vid vattenskada?

Vattenskador kan många gånger bli mycket omfattande. Om det läcker i ett tätskikt i någons duschrum kan det ta lång tid innan det upptäcks. Efter år av genomfuktning kan tex en trossbotten skadas och efter ytterligare tid därefter upptäcks skadan i lägenheten under. Detta kan juridiskt ställa till problem då skadan rör flera underhållsansvariga. Den som äger lägenheten där skadan uppstått är ansvarig för att underhålla det inre i sitt badrum, Föreningen är ansvarig för det gemensamma dvs, trossbotten. Medlemmen i lägenheten närmast under är ansvarig för sin lägenhet.

Stambyte?

I många föreningar är redan stammarna bytta och avloppen fungerar bra. Är man osäker på om de är bytta eller har problem med avloppen kan man med modern teknik besiktiga rörens insida för att upptäcka ev. behov av förbättringsåtgärder. Att byta stammar är en kostsam operation som på många sätt påverkar alla som bor i föreningen. Projektering, projektledning och information till medlemmar och koordination av hantverkare och projektörer är en grannlaga uppgift. Planera därför i god tid för det oundvikliga att byta stammarna. Idag kan man med modern teknik ofta göra detta på ett något enklare sätt än tidigare, genom att "dra nya ledningar" genom de gamla. En rekommendation är att föreningen anlitar sakkunnig projektledare för att hålla i projektet med stambyte. Fastighetspartner har rutinerade projektledare och hjälper gärna styrelsen att hålla i större projekt.

Medbestämmande?

Alla medlemmar har möjligheten att påverka och bestämma om saker som rör deras boende. Medlemmarna är föreningens högsta organ. I princip kan alla som är medlemmar kan vara med och bestämma om allting. För att underlätta förvaltningen utses en styrelse som får medlemmarnas förtroende och uppdrag att på bästa sätt förvalta föreningen under året. Styrelsen har stor bestämmande rätt och kan avgöra de flesta frågor som rör förvaltningen utan att först tillfråga medlemmarna. Medlemmarna har möjlighet att utöva sitt inflytande på föreningsstämman. Där kan man driva och besluta i frågor och vid missnöje med styrelsens förvaltning byta ut hela eller delar av styrelsen. Medbestämmandet innebär alltså inte med automatik att medlemmar i tid och otid försöka påverka styrelsen att ändra sina beslut. Vissa frågor får styrelsen inte avgöra utan att fråga medlemmarna. Sådana frågor är exempelvis stadgeändringar. Beslut om stadgeändringar måste alltid fattas av medlemmarna. Andra exempel på beslut är ombyggnadsbeslut. Beslut som enligt stadgarna varje år måste fattas på årsstämman är tvingande stämmobeslut. Styrelsens självständighet innebär att en sådan sak som att välja förvaltare är en typisk styrelsefråga.

Skydd för medlemmar?

Har man köpt en bostadsrätt behöver man oftast inte riskera att den kommer att förändras till följd av beslut tagna av någon annan. Med förändring menas ändringar i själva lägenheten och ändringar utanför lägenheten i utrymmen som är gemensamma. Det finns dock möjligheter för föreningen att besluta om att förändra den lägenhet man har om det är ytterst angeläget för föreningen att det sker. Ett exempel på sådan åtgärd kan vara tex installation av hiss och hisschakt. Men ett sådant beslut kan ej fattas hur som helst. En föreningsstämma fattar beslut om ombyggnad. Vid en ombyggnad som innebär att flera lägenheter måste ändras/byggas om måste minst två tredjedelar rösta för att göra denna ombyggnad. Men det räcker inte med det. Om någon av innehavarna till de lägenheterna som kommer att ändras ej accepterar förändringen måste också hyresnämnden godkänna stämmobeslutet.

Förlora bostadsrätt (lägnhet)?

Det finns en mängd åtaganden som en bostadsrättsmedlem måste leva upp till avseende ekonomi, bestämmelser och stadgar. Inte minst har man ansvaret att övriga som bor i föreningen också skall trivas.

Nedan följer exempel på situationer som kan innebära att en medlem mister sin bostadsrätt, tvingas flytta och att sälja sin andel i föreningen.

  • Utebliven betalning av avgiften
  • Vanvård av lägenheten eller gemensamma ytor
  • Otillåten andrahandsuthyrning
  • Upprepande störningar av grannar

Avsäga sig sin bostadsrätt?

Som medlem finns det möjligheten att avsäga sig bostadsrätten. Avsägelse innebär att man överger bostadsrätten utan ersättning. Man lämnar helt enkelt tillbaka nyckeln till föreningen. Avsägelsen gör man genom att skriva till styrelsen och förklara att man avsäger sig bostadsrätten. Man är skyldig att betala avgiften under den månad man avsagts sig bostadsrätten och ytterligare tre månader, varefter man är fri från ersättningsanspråk. Detta fenomen sker sällan men kan förekomma i föreningar med mycket låga insatser.

Underhållsplan?

I styrelsens ansvar ingår att planera för underhåll av fastigheten, dess utrustning och maskiner. Förutom löpande drift och underhåll är det styrelsens ansvar att upprätta en underhålls plan. Syftet med underhållsplanen och åtgärderna i den är att bibehålla fastighetens funktioner i ursprungligt eller förbättrat skick. Underhållsplanen redovisar alla byggdelar i fastigheten. Dessa byggdelar mängdas upp i antal och kostnadsberäknas för utbyte eller renovering. En bedömning sker därefter på när respektive åtgärd bör utföras. Kostnaderna brukar fördelas ut över en 10-20 års och ligger till grund för avsättningar årligen till föreningens reparationsfonder. Planen är en bra grund för budget av underhållsarbeten. Fastighetspartner har rutinerade projektledare som gärna hjälper föreningarna med att upprätta och revidera föreningens underhållsplan.

 

» Tillbaka